Quy hoạch sông Hồng: Không gian thoát lũ giữ vai trò trung tâm

Hà Nội điều chỉnh quy hoạch đô thị sông Hồng trên hơn 11.000ha, khẳng định không thu hẹp không gian thoát lũ, ưu tiên an toàn, sinh thái và phát triển đô thị bền vững.

Điều chỉnh quy hoạch sông Hồng: Giữ nguyên không gian thoát lũ, mở hành lang xanh

UBND TP. Hà Nội vừa ban hành Quyết định phê duyệt Nhiệm vụ Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, tỉ lệ 1/5.000, đoạn từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở. Đây là bước cập nhật quan trọng trong bối cảnh Hà Nội đang triển khai Điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2045, tầm nhìn 2065, với mục tiêu phát triển đô thị bền vững gắn với an toàn phòng, chống thiên tai.

Phạm vi nghiên cứu quy hoạch trải dài khoảng 40km dọc hai bên sông Hồng, đi qua nhiều quận, huyện thuộc khu vực nội đô lịch sử cũng như vành đai phía Bắc và phía Nam thành phố. Tổng diện tích lập điều chỉnh khoảng 11.000ha, trong đó quy mô nghiên cứu phục vụ yêu cầu phòng, chống lũ lên tới khoảng 11.425ha. Khu vực này bao gồm địa bàn các phường Thượng Cát, Đông Ngạc, Phú Thượng, Tây Hồ, Hồng Hà, Bồ Đề, Long Biên, Lĩnh Nam và các xã Ô Diên, Mê Linh, Thiên Lộc, Vĩnh Thanh, Đông Anh, Bát Tràng, Thanh Trì, Nam Phù, Hồng Vân.

Theo định hướng Quy hoạch chung Thủ đô, không gian sông Hồng được xác định là trục cảnh quan chủ đạo, mang tính biểu tượng về cây xanh, mặt nước, văn hóa lịch sử của Hà Nội. Việc điều chỉnh quy hoạch phân khu lần này không nhằm mở rộng xây dựng bằng mọi giá, mà tập trung tái cấu trúc không gian sử dụng đất theo hướng hài hòa giữa đô thị hóa và bảo tồn chức năng tự nhiên của bãi sông.

Các chức năng sử dụng đất dự kiến gồm đất nhóm nhà ở, đất hỗn hợp, đất dịch vụ công cộng đô thị, đất trường trung học phổ thông, đất cây xanh công cộng cấp đô thị, cây xanh chuyên dụng, đất di tích – tôn giáo, đất an ninh quốc phòng, mặt nước, đất giao thông và hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên, các chức năng cụ thể chỉ được xác định trong quá trình lập đồ án chi tiết, bảo đảm tuân thủ quy định pháp luật và chủ trương của cấp có thẩm quyền.

Ba nguyên tắc cốt lõi: An toàn lũ, sinh thái và kết nối giao thông

Điểm nhấn quan trọng nhất của nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch là việc hình thành các vùng không gian thoát lũ đặc thù, phù hợp với cảnh quan tự nhiên của bãi sông và yêu cầu phòng, chống thiên tai. Quy hoạch đặt ra nguyên tắc xuyên suốt: không nâng cao hay xây mới đê bối, không xây dựng đường đắp cao thay thế đê, không thu hẹp không gian thoát lũ và không làm thay đổi mục tiêu, tiêu chuẩn phòng, chống lũ đã được phê duyệt.

Ba định hướng ưu tiên được xác lập gồm an toàn, sinh thái và giao thông. Trong đó, yếu tố an toàn được đặt lên hàng đầu, phản ánh cách tiếp cận thận trọng trước những rủi ro ngày càng gia tăng do biến đổi khí hậu và thời tiết cực đoan. Việc giữ nguyên không gian thoát lũ giúp bảo đảm khả năng điều tiết dòng chảy, giảm áp lực cho hệ thống đê điều hiện hữu, đặc biệt trong bối cảnh mực nước sông có xu hướng biến động khó lường.

Về sinh thái, hai bên sông Hồng được định hướng trở thành hành lang xanh liên tục, với các công trình công cộng, công viên, thiết chế văn hóa và dịch vụ du lịch – giải trí mang tính biểu tượng của Thủ đô. Không gian này phục vụ các hoạt động lễ hội, tham quan, sinh hoạt cộng đồng, đồng thời góp phần cải thiện chất lượng môi trường sống cho khu vực nội đô.

Hạ tầng giao thông và kỹ thuật được phát triển theo hướng hiện đại, liên hoàn, kết nối hai bên bờ bằng hệ thống cầu, gắn với mạng lưới đường ven sông, đường bộ, đường thủy và đường sắt đô thị. Yêu cầu đặt ra là các tuyến giao thông phải hài hòa với cảnh quan và không gian lịch sử khu vực nội đô, tránh phá vỡ cấu trúc tự nhiên của bãi sông.

Song song với đó, Hà Nội định hướng tái thiết cấu trúc dân cư hiện hữu, kết hợp chỉnh trang các khu vực ổn định. Việc hình thành các khu “đô thị tái định cư” nhằm bố trí chỗ ở mới cho người dân bị ảnh hưởng bởi quy hoạch, bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật – xã hội, hướng tới phát triển văn minh và hiện đại.

Tác động tới bất động sản và xu hướng phát triển đô thị ven sông

Theo dự báo, đến năm 2045, dân số khu vực quy hoạch sông Hồng sẽ đạt khoảng 300.000 – 350.000 người, bao gồm cả dân số phục vụ tái thiết và tái định cư. So với Quy hoạch phân khu sông Hồng đã được phê duyệt năm 2022 với quy mô khoảng 300.000 người, dự kiến sẽ bổ sung thêm khoảng 50.000 người từ quỹ đất xây dựng mới, nếu có. Con số này không bao gồm dân số khu bãi Long Biên – Cự Khối thuộc Quy hoạch phân khu đô thị E4.

Việc khẳng định không thu hẹp không gian thoát lũ đồng nghĩa với việc quỹ đất xây dựng mới dọc sông Hồng sẽ không tăng mạnh như kỳ vọng của một số nhà đầu tư. Thay vào đó, giá trị bất động sản khu vực này nhiều khả năng sẽ được nâng lên nhờ yếu tố quy hoạch đồng bộ, cảnh quan xanh và hạ tầng kết nối tốt hơn, thay vì mở rộng mật độ xây dựng.

Từ góc nhìn thị trường, định hướng này góp phần giảm rủi ro phát triển nóng, hạn chế tình trạng đầu cơ dựa trên kỳ vọng nới lỏng không gian xây dựng ven sông. Các dự án bất động sản trong khu vực sẽ phải tuân thủ chặt chẽ yêu cầu về an toàn lũ và sinh thái, khiến tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư và dự án trở nên khắt khe hơn.

Theo đánh giá trong trung và dài hạn, quy hoạch sông Hồng theo hướng giữ không gian thoát lũ sẽ tạo nền tảng ổn định cho phát triển đô thị bền vững. Doanh nghiệp bất động sản có xu hướng dịch chuyển sang các mô hình phát triển gắn với công viên, không gian công cộng và tiện ích xanh, thay vì tối đa hóa diện tích xây dựng. Nhà đầu tư cá nhân cũng cần điều chỉnh kỳ vọng, tập trung vào giá trị sử dụng và khả năng khai thác dài hạn, thay vì lợi nhuận ngắn hạn từ thay đổi quy hoạch.

Việc điều chỉnh quy hoạch đô thị sông Hồng với nguyên tắc không thu hẹp không gian thoát lũ cho thấy Hà Nội đang lựa chọn hướng đi thận trọng, ưu tiên an toàn và sinh thái. Đây vừa là thách thức, vừa là cơ hội để tái định hình giá trị đô thị ven sông theo hướng bền vững, lâu dài.

Mỹ Ngân

Nguồn tham khảo: Báo Đầu tư Chứng khoán