Động lực mới định hình bất động sản công nghiệp năm 2026

Thị trường bước sang giai đoạn tăng trưởng chọn lọc từ năm 2026, tái cấu trúc nhu cầu bất động sản công nghiệp.

Thương mại điện tử dẫn dắt nhu cầu kho vận hiện đại

Theo Báo cáo tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang trải qua sự dịch chuyển rõ rệt về cấu trúc nhu cầu. Thay vì tăng trưởng dàn trải dựa trên mở rộng quy mô quỹ đất, nhu cầu hiện nay được dẫn dắt bởi các ngành cụ thể, với yêu cầu ngày càng cao về hạ tầng, vị trí và khả năng vận hành.

Thương mại điện tử là động lực nổi bật nhất trong nhóm này. Quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam được dự báo đạt khoảng 26–28 tỉ USD trong năm 2025. Riêng 9 tháng đầu năm, bốn nền tảng lớn gồm Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki ghi nhận tổng giá trị giao dịch 11,62 tỉ USD, tăng 34,4% so với cùng kỳ. Song song với tăng trưởng quy mô, hơn 7.000 người bán mới gia nhập thị trường chỉ trong nửa đầu năm 2025, phản ánh mức độ cạnh tranh ngày càng gay gắt.

Trong bối cảnh đó, các nền tảng thương mại điện tử đang chuyển trọng tâm từ mở rộng thị phần sang tối ưu hiệu quả vận hành. Kho vận và hệ thống xử lý đơn hàng trở thành mắt xích then chốt, quyết định khả năng rút ngắn thời gian giao hàng và kiểm soát chi phí chặng cuối. Điều này thúc đẩy nhu cầu đối với các mô hình bất động sản công nghiệp mới như trung tâm hoàn tất đơn hàng, kho tích hợp công nghệ và hệ thống giao nhận nhanh.

Savills ghi nhận các khu công nghiệp nằm gần TP.HCM, Hà Nội và các hành lang công nghiệp trọng điểm đang hưởng lợi rõ rệt. Doanh nghiệp ưu tiên vị trí có khả năng kết nối nhanh với thị trường tiêu dùng lớn, thay vì chỉ tìm kiếm mặt bằng giá rẻ ở khu vực xa trung tâm. Xu hướng này cho thấy bất động sản công nghiệp đang gắn chặt hơn với yêu cầu vận hành thực tế của doanh nghiệp, thay vì đóng vai trò hạ tầng thụ động như trước.

Bán dẫn, xe điện tạo lực cầu mới cho bất động sản công nghiệp

Bên cạnh thương mại điện tử, ngành bán dẫn nổi lên như một động lực tăng trưởng mang tính chiến lược. Chiến lược quốc gia về bán dẫn, được phê duyệt cuối năm 2024, đặt mục tiêu đưa Việt Nam trở thành mắt xích quan trọng hơn trong chuỗi cung ứng toàn cầu, mở rộng từ lắp ráp – kiểm định sang đóng gói tiên tiến, thiết kế vi mạch và các phân khúc sản xuất chọn lọc.

Theo Savills, trong giai đoạn 2023–2025, Việt Nam ghi nhận 11,6 tỉ USD vốn đầu tư mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao. Riêng mảng lắp ráp và kiểm định bán dẫn thu hút khoảng 3 tỉ USD vốn đăng ký, với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn. Song song, Chính phủ dành 1,05 tỉ USD cho phát triển ngành bán dẫn giai đoạn 2024–2030 và 670 triệu USD cho đào tạo nhân lực. Một cột mốc quan trọng dự kiến diễn ra vào năm 2026, khi nhà máy chế tạo chip đầu tiên tại Việt Nam bắt đầu vận hành.

Sự mở rộng này tạo ra nhu cầu hoàn toàn mới đối với bất động sản công nghiệp. Không chỉ là nhà xưởng tiêu chuẩn, doanh nghiệp bán dẫn yêu cầu quỹ đất quy mô lớn, hạ tầng kỹ thuật ổn định, nguồn điện tin cậy và không gian dành cho nghiên cứu, phát triển. Điều này thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp chuyên biệt, thay thế dần mô hình khu công nghiệp truyền thống.

Song song với bán dẫn, ngành xe điện cũng đang tạo lực cầu đáng kể. Báo cáo cho thấy quy mô thị trường xe điện Việt Nam đạt khoảng 3,2 tỉ USD trong năm 2025, được hỗ trợ bởi chính sách, thị trường nội địa và sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng. Đáng chú ý, trong nửa đầu năm 2025, xe điện chạy pin chiếm 42% tổng doanh số xe mới, mức cao hàng đầu thế giới.

Xu hướng này kéo theo nhu cầu lớn đối với chuỗi cung ứng sản xuất trong nước, từ linh kiện, pin đến điện tử. Bất động sản công nghiệp vì thế không chỉ phục vụ lắp ráp cuối cùng, mà cần khả năng tích hợp chuỗi giá trị, logistics và dịch vụ kỹ thuật. Các khu công nghiệp gần trung tâm sản xuất, cảng biển và hành lang công nghiệp lớn đang nổi lên như điểm đến ưu tiên của nhà đầu tư.

Trung tâm dữ liệu và dự báo thị trường bất động sản công nghiệp 2026

Một động lực mới khác đang gắn bất động sản công nghiệp với hạ tầng số là trung tâm dữ liệu. Theo Savills, Việt Nam đang đẩy nhanh phát triển hạ tầng số nhằm đáp ứng nhu cầu từ trí tuệ nhân tạo, điện toán đám mây và các dịch vụ dữ liệu. Đến năm 2025, cả nước có 41 trung tâm dữ liệu đang hoạt động, với tổng công suất khoảng 524,7 MW. Dự báo đến năm 2030, công suất này có thể tiến gần 950 MW.

Việc tuyến cáp quang biển Asia Direct Cable đi vào vận hành từ năm 2025 giúp tăng đáng kể năng lực kết nối quốc tế, tạo điều kiện cho trung tâm dữ liệu phát triển. Tuy nhiên, phân khúc này đặt ra yêu cầu rất khác so với nhà xưởng truyền thống, từ nguồn điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật chuyên biệt đến khả năng mở rộng dài hạn. Do đó, trung tâm dữ liệu chỉ tập trung tại một số khu công nghiệp đủ năng lực đáp ứng, làm gia tăng sự phân hóa của thị trường.

Từ các phân tích trong báo cáo, Savills nhận định thị trường bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục phân hóa mạnh theo ngành và theo năng lực khu công nghiệp. Những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu đặc thù của thương mại điện tử, bán dẫn, xe điện và trung tâm dữ liệu sẽ nắm lợi thế rõ rệt trong thu hút khách thuê.

Theo đánh giá từ năm 2026, bất động sản công nghiệp Việt Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nơi lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở quy mô quỹ đất mà ở mức độ sẵn sàng về hạ tầng, vận hành và khả năng phục vụ các ngành kinh tế giá trị cao. Điều này đặt ra yêu cầu điều chỉnh chiến lược cho cả chủ đầu tư khu công nghiệp lẫn doanh nghiệp thuê đất.

Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chuyển từ giai đoạn mở rộng sang giai đoạn chọn lọc và chuyên sâu. Thương mại điện tử, bán dẫn, xe điện và trung tâm dữ liệu không chỉ tạo lực cầu mới mà còn tái định hình tiêu chuẩn phát triển khu công nghiệp. Trong bối cảnh hạ tầng trọng điểm hoàn thiện từ năm 2026, thị trường đứng trước cơ hội tăng trưởng bền vững, song cũng đặt ra thách thức lớn về năng lực đáp ứng và khả năng thích ứng của từng dự án.

Mỹ Ngân

Nguồn tham khảo: Báo Đầu tư Chứng khoán