Chuyên gia: Chính sách cho xây nhà trên đất nông nghiệp chưa đủ để hạ nhiệt thị trường

Theo chuyên gia, muốn tăng nguồn cung và hạ giá thành nhà ở ngoài thí điểm nhận đất nông nghiệp làm nhà ở thương mại cần có biện pháp hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản…

“Còn nếu mục đích nhằm tạo nguồn cung, giảm áp lực gia tăng về giá bất động sản thì phải có chính sách hạn chế đầu cơ và phát triển thị trường lành mạnh, tránh sự lũng đoạn của một bộ phận nhà đầu tư, nhà môi giới, chủ đầu tư dự án bất động sản”, ông Dũng nêu quan điểm.

Đánh giá về tác động từ việc thí điểm đến thị trường bất động sản, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc thí điểm cho phép doanh nghiệp được mua đất không phải đất ở để làm dự án nhà ở, là cơ chế đúng đắn, không chỉ tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại đang bị “kẹt” vì không có yếu tố đất ở, mà còn tăng khả năng tiếp cận đất đai, khuyến khích nhà đầu tư phát triển dự án, góp phần hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi và nhận chuyển đổi vẫn cần sự hỗ trợ của cơ quan quản lý Nhà nước. Bởi việc thỏa thuận với người dân có đất nằm trong quy hoạch đất ở để làm nhà ở thương mại vẫn có thể gặp khó khăn do người dân không muốn chuyển đổi hoặc muốn chuyển nhượng với giá quá cao.

Do đó, trong dài hạn, VARS đề xuất, việc quy định theo hướng Nhà nước đóng vai trò là nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất, để triển khai các dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua đấu giá hoặc đấu thầu sử dụng đất sẽ là giải pháp quan trọng nhằm đảm bảo thị trường cân bằng trong dài hạn, và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Tổ chức phát triển quỹ đất cần rà soát và bố trí tạo lập quỹ đất phù hợp với nhu cầu địa phương. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập thấp, Nhà nước có thể dành riêng một phần quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ và khu tái định cư. Các dự án này sẽ được triển khai theo hình thức đấu giá hoặc giao đất cho các doanh nghiệp phát triển với điều kiện giá cả có thể hợp lý hơn.

Đồng thời, tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở thương mại đủ lớn để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp cạnh tranh. Đảm bảo rằng doanh nghiệp nhỏ và vừa cũng có thể tham gia cạnh tranh bình đẳng. Quy trình đấu giá với thủ tục cần rõ ràng và công khai thông tin đầy đủ để tránh hiện tượng đầu cơ và giảm áp lực về chi phí đất đối với các doanh nghiệp nhỏ.

Để tiếp tục tồn tại, các doanh nghiệp quy mô nhỏ phải có chiến lược tăng vốn, huy động vốn từ các quỹ đầu tư/đối tác chiến lược nhằm đáp ứng điều kiện tiếp cận đấu giá, đấu thầu. Hoặc xem xét hình thức hợp tác với các doanh nghiệp khác để tạo nền tảng tài chính vững chắc phát triển dự án trên cơ sở “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”.

“Ngoài ra, thay vì cạnh tranh trực tiếp, doanh nghiệp nhỏ có thể tập trung vào các thị trường ngách, phát triển các dự án nhỏ hơn, hướng tới khách hàng với nhu cầu cụ thể như nhà ở giá rẻ, nhà cho thuê hoặc các dự án có quy mô phù hợp với tiềm lực tài chính của mình”, VARS chia sẻ thêm.

CÒN NHIỀU VẤN ĐỀ CẦN XỬ LÝ NẾU MUỐN GIẢM GIÁ NHÀ

Nhận định thị trường bất động sản những năm qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, từ năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản rơi vào khó khăn và lệch pha cung-cầu, mất cân đối sản phẩm nhà ở.

Thị trường bất động sản phát triển mất cân đối, không bền vững bởi phân khúc nhà ở bình dân (bao gồm nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội) lẽ ra phải chiếm đa số, tỷ lệ cao nhất nhưng trên thực tế lại quá ít, thậm chí trong vài năm gần đây không còn loại nhà này; trong khi phân khúc nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ nhất thì thực tế lại có tỷ lệ lớn nhất, khoảng 70-80%, áp đảo thị trường nhà ở.

Từ đó dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ làm méo mó thị trường bất động sản và tiêu tốn nguồn lực lớn của xã hội. Vì thế, cần ban hành quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại để xác định thời hạn thực hiện từng thủ tục hành chính, khuyến khích các sở, ngành, quận, huyện giảm tối đa việc yêu cầu bổ sung hồ sơ quá nhiều lần, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện toàn bộ các thủ tục hành chính.

Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần tập trung tháo gỡ những vướng mắc pháp lý cho các dự án BĐS để tăng nguồn cung nhà ở. Việc tăng nguồn cung sẽ tác động làm bình ổn giá nhà theo quy luật cung-cầu, quy luật cạnh tranh của thị trường.

Chủ tịch HoREA cũng đề nghị các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giữ giá cao, tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng trên thị trường, tạo dòng tiền và thanh khoản.

Hơn nữa, doanh nghiệp bất động sản cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân, giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân và tham gia phát triển nhà ở xã hội để có thể tiếp cận gói tín dụng ưu đãi.